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Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist nicht nur beim Verkauf wichtig, sondern oft auch bei einer Scheidung, Erbschaft oder Schenkung. Für Immobilien gibt es Gutachter, die den realistischen Wert eines Hauses oder einer Wohnung ermitteln können. Dieser Ratgeber erklärt, was man zum Thema Immobilienbewertung wissen sollte.
Die drei gängigsten Methoden der Immobilienbewertung
Bei der Bewertung einer Immobilie müssen viele Dinge berücksichtigt werden. Hierbei können je nach Beschaffenheit der Immobilie unterschiedliche Methoden zum Einsatz kommen. Zu den gängigsten Verfahren gehören das Ertragswert-, das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren stehen der Wert des Gebäudes und der Grundstückswert im Vordergrund. Bei dieser Methode ermittelt ein Gutachter auf Basis des Zustands der Bausubstanz, der Ausstattung und dem Baujahr den Wert des Gebäudes. Hinzu addiert wird der Wert des Grundstücks. Das Sachwertverfahren kommt überwiegend bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern zum Einsatz.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Für die Berechnung wird die Höhe der erzielten Miete oder der Pacht herangezogen. Der Wert kann sich je nach baulichem Zustand des Gebäudes dann noch erhöhen oder reduzieren.
Vergleichswertverfahren
Wie der Name schon verrät, geht es beim Vergleichswertverfahren um Vergleiche mit anderen Immobilienwerten. Hierbei sind die real erzielten Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage, ähnlicher Ausstattung und Bausubstanz von zentraler Bedeutung. Auch hier bleibt, wie bei den anderen Verfahren, Spielraum für individuelle Auf- oder Abwertungen – je nach Lage, Ausstattung, Zustand oder Zuschnitt der Immobilie. Das Vergleichswertverfahren lässt sich gut bei Eigentumswohnungen anwenden, da hier in vielen Fällen Transaktionen von vergleichbaren Objekten zur Bewertung herangezogen werden können.
Die Kosten für eine Immobilienbewertung
Die Kosten für eine Immobilienbewertung nach einem der oben genannten gängigen Verfahren hängen zunächst von der Art der Immobilie ab. Generell lässt sich eine Eigentumswohnung mit weniger Aufwand bewerten als ein Einfamilienhaus, da hier mehr Einflussfaktoren berücksichtigt werden müssen. Darüber hinaus spielt es bei den Kosten eine Rolle, ob es sich um ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten oder um ein einfaches Kurzgutachten handelt. Eigentümer benötigen häufig ein Kurzgutachten, wenn sie ihre Immobilie verkaufen wollen und bei der Bestimmung des Angebotspreises unsicher sind. Hier führt dann ein Sachverständiger eine vereinfachte Wertermittlung durch.
Kosten für ein Kurzgutachten
Das Honorar für ein Kurzgutachten beträgt meist zwischen 500 und 1.000 Euro. Einige Immobilienportale bieten auch Online-Gutachten an, die preisgünstiger sind. Hier erhält der Eigentümer nach Angabe von Daten und Merkmalen zu seiner Immobile eine ungefähre Einschätzung des Immobilienwerts. Hierbei wird der Bewertungsvorgang mit einer Software auf Basis statistischer Daten automatisiert durchgeführt.
Manche Makler bieten eine Kurzbewertung im Rahmen ihrer Leistung nach Abschluss eines Vermittlungsauftrags auch kostenlos an.
Kosten für ein Verkehrswertgutachten
Ein Verkehrswertgutachten wird meist dann benötigt, wenn der Immobilienwert gegenüber einem Gericht oder einer Behörde nachgewiesen werden muss, zum Beispiel bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten liegen je nach Immobile im Bereich zwischen 1.500 und 2.500 Euro.
Worauf achten Gutachter?
Ein Gutachter benötigt für eine Immobilienbewertung zunächst folgende Unterlagen vom Eigentümer:
- Bebauungsplan
- Baubeschreibung
- Nachweise falls bereits Renovierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
- Grundbuchauszug
Anhand der Unterlagen kann sich der Gutachter ein Bild über den Zuschnitt des Grundrisses und über die Lage der Immobilie machen. Bei einer Besichtigung der Immobilie überprüft der den Zustand und eventuelle Schäden oder Mängel. Faktoren wie Lage und Grundstück, Grundbuch, Außenanlagen, Keller, Innenräume, Installation, Ausstattung und allgemeiner Bauzustand fließen in die Bewertung mit ein.
Foto von Andreas Koch@stock.adobe.com
